miércoles, 6 de marzo de 2013

Preguntas sobre Eurovegas. Parte 1



Después de ser conocida la elección de Alcorcón como destino del nuevo proyecto de Las Vegas Sands, y habiendo pasado un tiempo desde que se hizo público, creemos que es el momento de analizar en frío las consecuencias de dicha declaración. Por ello, desde Envés arquitectos queremos iniciar una serie de artículos cuyo objetivo será ir analizando y resolviendo las diferentes dudas que durante el desarrollo de este proyecto vayan surgiendo. ¿Cómo se va a actualizar el planeamiento urbano de la ciudad? ¿Qué papel tienen los propietarios del suelo?

1. ¿Cómo se va a actualizar el planeamiento urbano de la ciudad? ¿Cuál será la figura urbanística en la que se incorpore esta actuación?  ¿Cuál será su sistema de ejecución (Compensación, Cooperación, Expropiación)?

Parece que la figura que mejor se adapta dadas las disposiciones establecidas en la recientemente aprobada “Ley de Medidas Fiscales y Administrativas” de la Comunidad de Madrid, es un Proyecto de Alcance Regional consistente en un Centro Integrado de Desarrollo:
Según la Ley 8/2012, de 28 de diciembre, de Medidas Fiscales y Administrativas, Título IV, Capítulo I, art. 14: Los Proyectos de Alcance Regional son actuaciones territoriales que en desarrollo del Plan Regional de Estrategia Territorial y demás instrumentos de Ordenación del Territorio aplicables o cuando razones de urgencia o excepcional interés público así lo exijan, ordenan y diseñan, con carácter básico y para su inmediata ejecución, cualquiera de las siguientes actuaciones:
(…)
2. Son igualmente Proyectos de Alcance Regional los consistentes en la ordenación e implantación de Centros Integrados de Desarrollo.
A los efectos de la presente ley, tendrán la condición de Centros Integrados de Desarrollo aquellos complejos que tengan por objeto la prestación integrada de actividades industriales, turísticas, de convenciones y congresos, de ocio, espectáculos, juego, deportivas, sanitarias, culturales o comerciales, así como otras actividades o usos accesorios o complementarios a los anteriores, y presenten un impacto relevante, efectivo y duradero, en el desarrollo económico, social y cultural de la Comunidad de Madrid.”
“Pueden elaborar, promover y ejecutar Proyectos de Alcance Regional ante la Comunidad de Madrid:
a) Las Administraciones públicas (…)
b) Las personas privadas, físicas o jurídicas. En el caso de los Centros Integrados de Desarrollo, el procedimiento podrá comenzar mediante la solicitud del interesado a la Administración, a la que se deberá acompañar la documentación consistente en un estudio de viabilidad económica, ambiental, técnica y organizativa, debiendo la Administración, en el plazo de un mes, comunicar al interesado, su decisión acerca de tramitar o no tramitar el procedimiento previsto en esta ley.”
Además, “Cuando los Proyectos de Alcance Regional no sean compatibles con la ordenación urbanística municipal y contengan las previsiones a que se refiere el inciso segundo del artículo 36.1.j), su aprobación permitirá la inmediata ejecución del proyecto, con el alcance que resulte de las determinaciones de este cualquiera que fuera la ordenación aplicable.” 

De este modo, parece que es el promotor quien, en su modelo de viabilidad económica, “propone” a la Comunidad de Madrid  la estructura urbanística así como el sistema de gestión de la operación, siendo estos valorados por la Comunidad y, en el caso de ser aceptados, serán incorporados en los pliegos del Concurso Público que la administración deberá convocar para resultar en la aprobación de la operación (este procedimiento será objeto de análisis más adelante).


2. En los medios se habla del desarrollo de un concurso para llevar a cabo esta operación. ¿Cuál será el objeto concreto de dicho concurso? ¿Qué administración lo va a llevar a cabo?

Según la Ley 8/2012, de 28 de diciembre, de Medidas Fiscales y Administrativas, Título IV, Capítulo I, art. 14: “1. La implantación de un Centro Integrado de Desarrollo requerirá la previa obtención de una autorización administrativa otorgada mediante concurso público por el Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid, cuya eficacia estará condicionada a la aprobación definitiva del correspondiente Proyecto de Alcance Regional.”
“El citado concurso se podrá convocar de oficio o por solicitud de un interesado en los términos previstos en el artículo 35.
En todo caso, la tramitación del concurso se hará por la Consejería competente en materia de Economía“.  

De este modo, es la Consejería de Economía de la Comunidad de Madrid quien tramita, tras haber sido realizada la solicitud del promotor (en este caso Las Vegas Sands), un concurso público para aprobar la implantación del proyecto. En los pliegos de dicho concurso se establecerán  “las condiciones mínimas de extensión, inversión y empleo que determinarán el interés regional de los Centros Integrados de Desarrollo”. La aprobación de la operación, una vez realizadas las diferentes fases del procedimiento de concurso público (Aprobación inicial, información pública, declaraciones e informes de los diferentes organismos y comisiones,  Aprobación definitiva…) “permitirá la inmediata ejecución del proyecto”.


3. ¿Qué papel tienen los propietarios del suelo? En el caso de que se opte por la expropiación, ¿es posible que la administración pague a los propietarios un justiprecio por sus terrenos a precio de suelo rústico para posteriormente cambiar su calificación y ceder  a otro propietario privado el derecho de superficie?

Según la Ley 8/2012, de 28 de diciembre, de Medidas Fiscales y Administrativas, Título IV, Capítulo I, art. 14:
“1. La aprobación definitiva de los Proyectos de Alcance Regional llevará implícita la declaración de la utilidad pública o, en su caso, el interés social y de la necesidad de la ocupación para la expropiación de los bienes y derechos que resulten afectados y sean necesarios para su ejecución, incluida la de las conexiones exteriores con las redes, sistemas de infraestructuras y servicios generales, (…)
2. Cuando tengan encomendada o sean responsables de la ejecución de los Proyectos de Alcance Regional, podrán ser beneficiarios de la expropiación:
(…)b) Los particulares promotores y las entidades urbanísticas colaboradoras constituidas entre estos y la Administración actuante.” 

Por lo tanto, la ley posibilita la expropiación (dado el carácter de utilidad pública de la operación) a los propietarios de los bienes y derechos afectados, permitiendo a la administración hacer beneficiario de dichos bienes o derechos al promotor de la operación (por ejemplo, a Las Vegas Sands).

En resumen, entendemos que la figura de los Centros de Desarrollo Integral definida por la Ley 8/2012 de 28 de Diciembre (Ley de Medidas Fiscales y Administrativas) de la Comunidad de Madrid, posibilitaría, tras la solicitud del promotor privado (por ejemplo Las vegas Sands) y la correspondiente aprobación definitiva de la Comunidad mediante un procedimiento de concurso público: 
- La inmediata ejecución del proyecto, siendo el planeamiento general del Municipio adaptado posteriormente. 
- La expropiación de los terrenos para beneficio del promotor.

3 comentarios:

Anónimo dijo...

Las últimas noticias desvelan que la mera posibilidad de la existencia del megaproyecto de eurovegas, permite por un lado apropiarse de unos terrenos con la expropiación muy deseados, próximos a ciudades con alto nivel de vida (Pozuelo de Alarcón, Bohadilla del Monte, Somosaguas,...): los dueños de los terrenos, ya que se ha seleccionado que terrenos son los que entran dentro del proyecto (entra Metrovacesa, pero no entran los terrenos del a familia Gonzalez, los chicos de Arpada), por este motivo la principal pega al proyecto va a ser la querella de los propietarios del suelo. Esto prolongará y dificultará la expropiación y cualquier megaproyecto se dilatará muchísimo en el tiempo. Por otro lado, el eufemismo de Centro Integrado de Desarrollo, implica que, tal y como dijo Eduardo Serrano (Teniente Alcalde) Eurovegas estará en terrenos de Alcorcón pero no formará parte de Alcorcón...el municipio cedera su gran patrimonio para algo que nada tendrá que ver con él. Mal empezamos, peor terminaremos.

Enves Arquitectos dijo...

En realidad, la posibilidad de que se desarrolle el proyecto de Eurovegas no permite ningún procedimiento expropiatorio mientras no exista aprobación definitiva por parte de la Comunidad de Madrid. Aunque es cierto que esta aprobación lleva implícito su interés social, y por tanto, posibilita a la administración la expropiación, existe todo un conjunto de garantías para que, en el caso de que no se acabe desarrollando el proyecto, la Comunidad de Madrid pueda realizar una declaración de caducidad del proyecto y optar por:
- Asumir ella misma la gestión de la ejecución.
- Renunciar al proyecto, con lo que los titulares originales de los terrenos podrán solicitar su reversión.

Respecto a la cesión del patrimonio por parte de Alcorcón, hay que matizar que, aunque es cierto que se produce, desde el momento en que se aprueba el proyecto, una pérdida de capacidad de decisión del Municipio sobre el modelo y estructura urbana del ámbito afectado, debemos tener en cuenta que, además de las cesiones obligatorias para equipamientos, infraestructuras y/o servicios de la red local (cuya cuantía no sería inferior al 15% del suelo), se deberá ceder al Municipio terrenos urbanizados en los que se materialice el 5 por 100 del coeficiente de edificabilidad (aunque no hay que olvidar que estas cesiones se producen de manera equivalente en cualquier desarrollo urbanístico). Por otro lado están los impuestos que dicha actividad generaría para Alcorcón.
Muchas gracias por la participación.

Anónimo dijo...

Vamos, que en otras palabras, que asi al final no se hacen casinos, se harán más allá del 15% de viviendas de lujo que se van a construir ya, más viviendas de lujo. Autorización de la Comunidad de Madrid como decis las van a tener, ya lo dijo la Ex Presidenta, que lo darían todo. Por tanto habrá expropiación. Lo que podemos llamar "La Finca 2". Algo por otro lado muy promicionado por los canales de comunicación, reflejo de la sociedad, el negocio inmobiliario está ahora con el aumento de la desigualdad social, en un grupo pequeño de personas, necesitados de casas en un lugar privilegiado y con grandes medidas de seguridad, que mejor que Eurovegas.

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